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【債權／契約】見證人充當仲介人 契約無效
被告王先生在民國９４年跟朋友Ａ先生想賣一筆土地，代書李先生聽說此事，便告知自己的好友Ｂ先生，Ｂ先生表示想買，於是王先生同意出售。王先生跟Ｂ先生在這之前不認識、沒見過面，亦無任何書信電話往來。
簽約時，Ｂ先生忽然打電話叫林先生來，而被告王先生和原告林先生不認識、沒見過面、沒有任何書信往來。原告林先生雖簽名於仲介人處，但被告王先生當時認為，林先生只是見證人或是Ｂ先生的仲介人，依照民法５６５條、５６６條第１項仲介契約係債之契約，基於債之關係是相對性，僅存在契約雙方當事人間，不及於第三人。所以，是Ｂ先生跟林先生之間達成仲介契約，非是王先生跟林先生，所以王先生無須給付仲介費給林先生。勝訴理由如下：
| 【關鍵一】民法第５６５條、第５６６條第一項之明文規定： |
依照條文內容可知，居件契約之成立，除當事人已約定居間人為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介外，尚須當事人有給付居間報酬之約定；否則縱有一方為他方報告訂約機會或媒介之情事，一樣不成立居間契約。所以原告林先生是跟Ｂ先生達成仲介契約，而非跟王先生，縱使林先生有為王先生報告訂約機會，居間契約一樣不成立。
| 【關鍵二】聲請台中市不動產仲介經紀商業同業公會函查： |
原告主張土地仲介有「買一賣一」的給付仲介費習慣，並聲請台中市不動產仲介經紀商業同業公會函查此習慣是否存在。
核此函內容，主要是就主管機關關於不動產經紀業或經紀人員收取報酬為上限，暨不動產經紀業條例實施前民間常見給付仲介報酬比例為說明，與民事法所未「習慣」，是指普通一般人均確信有法效力之多年慣行事實仍有差異，所以原告部分之主張無效。
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發佈日期：2009-01-05
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