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依社區規章所選任之管委會,所作成之決議,因管委會組織違法而無效?

103年2月18日
解說律師:陳宏毅律師
議  題:依社區規章所選任之管委會,所作成之決議,因管委會組織違法而無效。
案例事實:
某一管委會未符合公寓大廈管理條例第29條之規定,選任主任委員及各管理委員。某次管理委員會的會議程序中決議對「店面之區分所有權人管理費用調漲」,區分所有權人乃主張決議無效,請求法院撤銷該管理委員會會議之決議。

解  析:
一、本案為確認之訴,而確認之訴依照民事訴訟法247條之規定,需原告有即受確認判決之法律上利益,始得提起之。而有關決議或規約是否有違反法令之情形有爭議時,攸關住戶及管委會之權利義務,使雙方皆有不利的情形存在,是以承審法院認為本案有提請訴訟之利益。

二、公寓大廈管理委員會係代理所有區分所有權人管理社區事務,而區分所有權人會議則為其意思的決定機關,授予管理委員會權利,管委會則依被授予的權限進行有關事務的管理。

三、既然討論到授權關係,即應先認定委員會組織係依法成立,其所作成的決議始能發生效力。

•依公寓大廈管理條例第29條規定:

1.公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。

2.公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。

3.管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。

4.前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。

5.公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

6.公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

四、因而,關於管理委員之選任,應依本條例規定由區分所有權人會議之決議或依規約之規定。然就管理委員會之召集程序及決議方法違反法令或規約時,其效力如何,雖法無明文規定,但法院認為既然管委會如同公司內部之董事會,亦即皆為執行職務之機關,因此為保障公寓大廈區分所有權人及住戶之權益,自得類推適用董事會召集程序及決議方法違反法令或章程之效力,使其無效。

五、因此,於本案中之管理會委員之推選未經由區分所有權人會議修訂,管理會委員自身之會議並無修訂管理委員推選方法之權,則該次管理委員會決議當屬違反本條例第29條第2項之規定而無效。

六、承前述,既然此管理委員會會議無效,則該次所推選之委員即非屬依法選任,不具管理委員之身分,其自然無權作成任何決議,因此本案事實中對於「管理費用調漲」一事,應為一無效之決議。

曾有一套房型社區,長期未依法令規定選任委員,該不合法的管理委員會卻持續強收管理費,並恐嚇住戶若不繳交管理費,將作出不利於該住戶的處分,而該管理委員會卻未善盡管理之責,造成天怒人怨。套房型社區住戶又因多為承租人,自認無權介入或參與管理程序,只能隱忍不合法的管理委員作威作福,又深覺得各縣市政府管理部門,未善盡督導之責,致使積怨越來越深,問題越來越複雜。或許不是縣市政府或法令沒有給予解決之道,而是生在法治社會的人們不懂得利用法律規定尋求救濟途徑來自救,所謂「自助而人助」,若自己都不能自我精進尋求解決的方法,又怎能寄望別人處理自己的事務如同自己一般呢?

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