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     首頁 > 聯晟法律精選專欄 > 不動產加盟業主對委託人之法律責任                    


NO 015                      
不動產加盟業主對委託人之法律責任
  由於經濟交易之活絡、多樣及專業化,現今不動產之買
賣,除少部份仍依循傳統模式,由出賣人與買受人雙方要約、
承諾進而合意完成交易,大多數交易均係透過不動產經紀業居
間報告交易機會、媒介、撮合而完成,其中又以透過有龐大市
占率的加盟連鎖型態經營之不動產經紀業居多。
  按市場上加盟連鎖型態眾多,由公司直營之連
鎖不動產經紀業者,因連鎖店與加盟業主之法人格
仍為單一、公司擁有經營及管理權,事實上並與嚴
格意義之加盟無涉,不擬加以探討;再者,分類上
尚有所謂合夥加盟或稱合作加盟,此種類型無加
盟業主,係由加盟經營者自有店舖,成立決策中
心,並收取服務費用,因彼此約束力弱,亦不在
討論之列。反之,若是特許加盟(加盟經營者提
供地點,負責大多數資金,加盟業主則收取加盟
金及權 利金。)、委託加盟(加盟業主提供地點
及設備 ,委由加盟經營者經營,賺取委任報酬。)
或自願加盟(加盟業主僅收取加盟金,加盟經營者
享有高度經營及管理自由。),則因加盟業主與加
盟經營者為不同人格[1],法律關係相形複雜,在加盟
經營者雇用之經紀人員執行仲介業務之際,因故意或過失致
交易當事人受有損害者,加盟業主 應否以及如何負擔法律責任,滋生疑義,為本文 欲釐清之課題。
【註解】
■文章導覽
加盟業主與委託人間關係 【 回文章導覽 】

  按經紀人員為加盟經營者之受僱人,若因執行職務,不法侵害交易當事人權利者,經紀人員固應對交易當事人負侵權行為損害賠償責任,加盟經營者則應依民法第188條第1項規定,與經紀人員負連帶賠償責任,並無疑義。又因加盟經營者與交易當事人間尚存有居間與委任之混合契約,另須對委託人負債務不履行之損害賠償責任,與僱用人侵權行為責任間,為競合關係。

  因不動產之價值甚鉅,於實際發生交易糾紛時,縱經訴訟確認委託人對經紀人員及加盟經營者之求償權利,然經紀人員往往無法負擔鉅額之賠償、加盟經營者也可能因資力有限、易主甚或歇業,導致委託人無法獲得保障,此際,加盟業主之地位及責任即相當重要。

  按加盟業主表面上看似非不動產委託買賣契約之當事人,然事實上,在各種加盟類型中,若加盟業主對加盟經營者控制監督能力愈高者,於加盟經營者應負擔責任時,例如特許加盟,愈難脫免責任。蓋若加盟經營者使用之服務標章、人員訓練、交易流程及營運內容等等,受加盟業主強烈之規範、查核與監督,表現在交易市場之客觀情狀,實與加盟業主之直營店並無二致,不同者僅在表彰為加盟業主之加盟店爾。就交易當事人而言,與加盟業主之直營店,似無不同,或認有加盟業主為加盟經營者擔保,交易可獲雙重保障。

  反觀加盟業主,除提供加盟經營者訓練及服務、擴大活動範圍外,尚向加盟經營者收取加盟金、加盟月費及一定營收而獲致利潤,是以於經紀人員執行仲介業務因故意或過失致交易當事人受有損害者,命其與加盟經營者一併負擔賠償責任,符合損益同歸法理,遑論加盟業主往往為最具財力及穩固之主體。

加盟業主之責任依據

(一)民法第188條規定
 【 回文章導覽 】

  民法第188條第1項前段規定,受僱人因執行職務,不法侵害他人之權利者,由雇佣人與行為人連帶負損害賠償責任。以保護被害人,避免其向資力較差之受僱人求償時,無法獲得賠償。依最高法院57年台上1663號判例意旨,所謂受僱人,非僅限於僱傭契約所稱之受僱人,凡客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督者,均係受僱人。易言之,只要客觀上受僱佣人選任、監督而為其服勞務之人即為受僱人,不問形式上是否定有僱傭契約、期間長短以及是否領有報酬,均非所問。且所謂執行職務,亦不以受指示之職務為限,舉凡受僱人之行為在外觀上一般咸認係執行職務者,即屬相當。所謂監督,則係對勞務實施方式、時間及地點加以指示或安排。是以若加盟之型態係由加盟業主提供表彰不動產專業服務及商譽之服務標章與加盟經營者,由加盟經營者用以吸引一般大眾前往交易,再由加盟業主與加盟經營者共享商業利益,則任職於加盟經營者之經紀人員客觀上為加盟業者所選任、監督並使用為之服勞務,加盟業者應負僱用人連帶賠償責任,始符合公平原則[2]
【註解】
(二)授予代理權之本人責任或表見代理之授權人責任【 回文章導覽 】

  不動產經紀業管理條例第4條第8款業規定加盟業主對加盟經營者規範及監督之權利義務,且加盟經營者對外表明其為加盟業主之加盟店,並使用加盟業主之商標、服務標章於招牌、契約文件等,客觀上亦足使一般消費者認為至加盟營業場所交易,係由加盟業主及加盟經營者共同提供不動產仲介服務,二者俱為不動產經紀業管理條例第26條第2項所謂經紀業者,是以加盟業主依具體情形負授予代理權之本人責任或表見代理之授權人責任[3]
【註解】
(三)本文見解【 回文章導覽 】

1、上述二種見解,均有其缺憾。蓋經紀人員因執行職務,不法侵害交易當事人權利者,加盟業主應負僱用人之侵權行為責任,故無疑義,惟侵權行為在訴訟上最大困難厥為舉證責任,是以對委託人之保障尚嫌不周。而認加盟業主負授予代理權之本人責任者,除非認加盟經營者兼具代理加盟業主及為自己為法律行為,即認二者共同提供委託人服務,否則加盟經營者對委託人將即免契約責任,形成具名締約者,無須負契約責任之弔軌情形。又若認加盟業主負表見代理之授權人責任,加盟經營者對委託人亦生脫免契約責任之異象,對委託人顯係減縮保障。況相關見解既採認應依代理相關規定,復引用不動產經紀業管理條例第26條第2項規定,有疊床架屋之虞。

2、按我國民法採契約自由原則,只要不違反強制及禁止規定,當事人得自由訂約,不以民法債編所規範之契約類型為限。不動產加盟契約即為非典型契約之一種。以往有關不動產交易所衍生之問題,僅能適用或類推適用民法相關規定加以解決,難免有所不足與缺憾,有鑒於國內不動產交易活絡之需求及風險,為建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易巿場健全發展,我國於民國88年制定「不動產經紀業管理條例」,於第二條規定,經紀業之管理,依本條例之規定;本條例未規定者,適用其他有關法律之規定。是以該條例為民事特別法,適用上優先於民法

  同條例於第4條第4、7、8款分別就與本文相關之經紀業、經紀人員及加盟經營者加以定義。經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務、加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督。第26條第2項復規定,經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

  觀諸不動產經紀業管理條例第4條第8款業規定,既已限縮加盟經營者之型態為依契約約定使用加盟業主所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督者。同條例第26條第2項復規定,經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。且第4條第4款所規定之經紀業,並未將加盟業主加以排除,堪認加盟業主與受其規範或監督之加盟經營者,同受第26條第2項規範[4],是以加盟業主及加盟經營者均應就經紀人員執行仲介之故意或過失致交易當事人所受損害,與經紀人員負連帶賠償責任。亦即應認不動產經紀業管理條例第26條第2項為法律特別規定之請求權基礎,當無須再透過代理相關規定過渡,非僅可保護居於交易地位弱勢的消費者、與國民情感相符,亦可健全法律架構。
【註解】
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