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土地增值稅的節稅方法
土地增值稅之計算: 在已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按土地漲價總額分別採累進稅率 (或自用住宅優惠稅率10%)計徵之。 一.漲價總數額的計算   以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地地價)乘以物價 指數如有土地改良費,亦應一併減除。 (一)申報移轉現值:可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。   1.契約總價值:買賣雙方簽訂之契約價格,即實際交易價格。  2.公告土地現值:為每年七月一日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以 移轉土地面積。 注意:但契約總價值若低於當期公告土地現值者,得由主管機關照其申報之 契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。 (二)前次移轉現值或原規定地價   1.即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值,如果沒有移轉過的 土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。  2.前次移轉現值或原規定地價,應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價 指數調整之。 (三)土地改良費用有下列幾項   1.改良土地費用  2.已繳納之工程受益費  3.土地重劃費用   4.因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值。 --------------------------------------------------------------------- 二.應納稅額的計算 (一)一般用地稅率   土地增值稅一般用地稅率有三種級距:  1.第一級稅率百分之四十:    土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消 費者物價總指數調整後 )未達百分之一百者】×稅率(四十%)。  2.第二級稅率百分之五十:    土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消 費者物價總指數調整後 )在百分之一百以上未達百分之二百者】×稅率( 五○% )減累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價 或前次移轉現值×○.一○)。   3.第三級稅率百分之六十:    土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消 費者物價總指數調整後 )在百分之二百以上者】×稅率(六○% )減累進差 額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值× ○.三○ )。   範例:   甲父有一筆土地,面積100平方公尺,91年5月申報移轉時每平方公尺公告土 地現值為50,000元,81年9月取得土地之申報移轉現值每平方公尺10,000元 ,其臺灣地區消費者物價指數為200%,曾經繳納改良土地費用100,000元, 故甲父出售時要繳納之土地增值稅是多少? 計算方式如下: (一)採一般稅率計徵:   (1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額x臺灣地區消費者物價指數 -土地改良費用=土地漲價總數額     (50,000元×100)-(10,000元×100×200%)-100,000元=2,900,000元   (2)漲價倍數之計算=土地漲價總數額 ÷(前次移轉時所申報之現值總額 × 台灣地區消費者物價指數)   (3)土地漲價總數額x稅率-累進差額=應徵稅額     2,900,000元 ×50%-(2,000,000×0.1)=1,250,000元 (二)符合自用住宅用地,稅率百分之十    應納稅額為    2,900,000 ×10%=290,000元 (三)自九十一年二月一日起二年內,土地增值稅減徵百分之五十 1.一般用地要繳納之土地增值稅計算公式如下: (1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費者物價指 數-土地改良費用(工程受益費)=土地漲價總數額 (50,000元×100)-(10,000元×100×200%)-100,000元=2,900,000元 (2)漲價倍數之計算=土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額× 台灣地區消費者物價指數) (3)土地漲價總數額x稅率-累進差額=查定稅額 2,900,000元×50%-(2,000,000×0.1)=1,250,000元 (4)查定稅額×(1-減徵率)=應納稅額 1,250,000元×(1-50%)=625,000元 2.自用住宅用地要繳納之土地增值稅計算公式如下: (1)土地漲價總數額x稅率(10%)=查定稅額 2,900,000元 ×10%=290,000元 (2)查定稅額×(1-減徵率)=應納稅額 290,000元×(1-50%)=145,000元 --------------------------------------------------------------------  三.申報期限   土地所有權移轉或設定典權時,雙方當事人應在訂定契約後三十日內,向土 地所在地之稅捐機關申報土地移轉現值,如逾期申報,則以稅捐機關收件日 當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。    ------------------------------------------------------------------------- 四.下列土地移轉時,可以免徵或不課徵土地增值稅 (