聯晟法網 104年7月27日 新　　聞： 來源：住展雜誌 104年2月24日 　　房仲代理屋主銷售房子，雙方的權利義務關係都是依據「委託銷售契約書」的約定，如果房仲踰越代理權限，將房子以低於屋主願意出售的賣價出售，這種踰越權限之代理行為，構成無權代理，對屋主不生效力。 　　屋主S於去年四月與「G不動產經紀公司」簽立一般委託銷售契約，委託G公司銷售他所有的台北市一棟房子，並授權房仲代為收受買方交付之定金，以利買賣契約之成立。 　　屋主S欲避免繳納奢侈稅，而跟G公司約定，若找到買家，在103年12月16日前簽定不動產買賣契約，出售的房屋價格為一○七八萬元，若於103年12月16日後再簽立不動產買賣契約，屋主同意價格降為九八○萬元（含百分之四服務費）。 　　G公司的房仲人員K找到買家C，願意出價九五五萬元購屋，房仲K認為C的出價已高於屋主的底價，而由G公司代收受C的定金一百萬元，但屋主S認為C出價未達其同意的銷售底價，G公司無權代收定金，因而拒絕在不動產買賣契約上簽字。 買家C付了一百萬元定金，屋主S卻不願簽約，C以為屋主S拒絕履行，於是依C與G公司簽的「買賣議價委託書」約定，「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金」，控告屋主S應加倍退還買方定金共二百萬元。 　　台北地方法院審理後認為，屋主S授權G公司得以S之代理人身分收受定金，前提為買方出價達一○七八萬元以上（於去年十二月十六日前簽訂買賣契約）或九八○萬元以上（於去年十二月十六日後簽訂買賣契約），如金額未達，G公司即無權代理屋主S收受買家的定金成立買賣契約。 　　法院指出，G公司雖經屋主S授與代理權銷售房子，但G公司將房子以低於屋主底價之價格出售，所為逾越權限之代理行為，屬於無權代理，非經本人即屋主S承認，對本人不生效力。 　　買家C出價九五五萬元，明顯低於屋主S委託G公司銷售的價格，G公司的房仲K未確認屋主是否調整委託銷售價格，即代理屋主收受定金，自屬無權代理，對屋主S不生效力。雙方的買賣契約不成立，買家C不能請求加倍返還定金，判決買家C敗訴。 法律教室： 本案中，屋主S與G公司簽立委託銷售契約，並約定「若於民國102年12月16日前本人同意出售價格為1,078萬元，102年12月16日起則同意依980萬元出售（含實際成交價額4%仲介服務費），若買方同意102年12月16日後簽約，則依980萬元（含實際成交價額4%仲介服務費）同意出售。」，惟G公司之房仲人員K卻與買方C於102年5月30日以955萬元之買價，簽立「買賣議價委託書」，顯與G公司與屋主S所簽立委託銷售契約委託銷售價額980萬元有間。 民法上所謂的代理，係指本人以代理權授與他人，由他人代理本人為法律行為，該代理人之意思表示直接對本人發生效立。依法代理人應依本人之指示進行法律行為，本案中，G公司與屋主S所成立者，屬民法上之代理行為，惟G公司其代理人(房仲人員)K卻違反契約約定之授權範圍，與買方C「買賣議價委託書」，故依民法號[$176$]第170條之規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。」，G公司逾越代理權限所為之法律行為（訂立房屋買賣之債權契約）非經本人（屋主S）之承認，對於本人不生效力。

民法[$176$]第一百七十條 無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。 前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。 民法[$249$]第二百三十六條 給付無確定期限，或債務人於清償期前得為給付者，債權人就一時不能受領之情事，不負遲延責任。但其提出給付，由於債權人之催告，或債務人已於相當期間前預告債權人者，不在此限。