法律教室：
徐姓民眾把小貨車停在住家社區大樓停車場，卻被小偷偷走，憤而求償提告社區管委會17萬元，原一審敗訴，上訴二審法官認定，是因為社區警衛沒有盡到看管職責才會失竊，因此判決管委會敗訴，需要賠償徐姓住戶9萬8千多元。
按公寓大廈管理條例[$914771$]第38條第1項規定：「管理委員會有當事人能力」，遂管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例[$914740$]第6條第3項、[$914743$]第9條第4項、[$928365$]第14條第1項、[$914753$]第20條第2項、[$914754$]第21條、[$914755$]第22條第1項、第2項、[$914766$]第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。遂徐先生得對管委會提起侵權行為損害賠償責任之訴。
就上案例，管委會僱用警衛管理出入口，警衛負有進出管制之責，鷹詳加查核確認進入社區之車輛，竟疏未注意，任由不明之第三人騎車進入，顯有過失，且管委會雇用之警衛如能攔阻該第三人進入社區，即可防止車輛遭竊，故警衛的過失與徐先生車子遭竊所受損害間，具有相當因果關係，得依民法[$194$]第188條第1項所定之僱用人侵權行為責任，請求管委會賠償其所受損害。
| 公寓大廈管理條例
[$914740$]第6條
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他
住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或
使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入
或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分
時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
[$914743$]第9條
各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
[$928365$]第14條
公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。
[$914753$]第20條
管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
[$914754$]第21條
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
[$914755$]第22條
住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分
所有權總價百分之一者。
二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後
，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。
[$914766$]第33條
區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部
分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波
發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同
意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得
參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定
專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管
理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
民法 [$194$]第188條 受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。如被害人依前項但書之規定，不能受損害賠償時，法院因其聲請，得斟酌僱用人與被害人之經濟狀況，令僱用人為全部或一部之損害賠償。僱用人賠償損害時，對於為侵權行為之受僱人，有求償權。 |
